2018年黄石市2季度地价动态监测分析报告

发布时间:2018-07-23     来源:利用科     分享到:

    一、城市地价水平

    (一)整体地价水平

    2018年第2季度黄石市地价保持小幅上涨态势,2季度黄石市综合地价水平值为2278/平方米,其中商业用地地价水平值为4053/平方米,环比上涨1.43%;住宅用地为2719/平方米,环比小幅上涨2.29%。工业295/平方米,地价保持不变。商业、住宅、工业地价水平呈梯状排列,依然是商业地价最高,工业地价最低。详见表1、图1

    (二)不同用途地价水平

    与去年同期相比,黄石市地价综合增长率为6.65%,地价总体水平同比涨幅基本持平,其中商业用地增幅为181/平方米,同比增长为4.66%;居住用地增幅为199/平方米,增长率为7.89%;工业用地同比上涨0.37%。在商业、住宅、工业三类用地中,住宅用地地价增长率最大,商业用地次之,工业用地最小。如表3、图2所示。

    二、地价影响因素分析

    (一)宏观调控政策的影响

    ——国家层面

    1.财政部试点发行地方政府棚户区改造专项债券

    31日,财政部、住房城乡建设部联合印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,完善地方政府专项债券管理,规范棚户区改造融资行为,坚决遏制地方政府隐性债务增量,2018年在棚户区改造领域开展试点,有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作,探索建立棚户区改造专项债券与项目资产、收益相对应的制度,发挥政府规范适度举债改善群众住房条件的积极作用。

    2.推动房租赁资产证券化文件出台,促进住房租赁市场发展

    2018425日,中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,通知明确将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后,两部委联合下发的第一个落地文件。推进住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展,有利于房地产长效机制的建立。

    3.坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松

    59日,住房城乡建设部再次发声:坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松;住建部负责人9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

    519日,住房城乡建设部重申:坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松;针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头等情况,住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(建房〔201849号),重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

    4.规范主题公园建设,严防出现“假公园真地产”项目

    516日,五部委联合发文规范主题公园建设严防出现“假公园真地产”项目。国家发展改革委、住房城乡建设部等5部委日前联合印发的《关于规范主题公园建设发展的指导意见》(以下简称《意见》)提出,要防止一哄而起、盲目发展、重复模仿、同质化竞争,防范地方债务、社会、金融等风险;要严控房地产倾向,对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估,严格把关审查,防范“假公园真地产”项目。

    ——省级层面

    426日,湖北省住建厅等10部门联合发布《关于因城施策规范有序发展住房租赁市场的通知》(鄂建〔20183号),要求2018武汉市将形成可复制、可推广的住房租赁试点成果,到2020年,全省基本建立租购并举的住房制度。该通知明确,职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房,经住房租赁合同登记备案后,可每12个月提取住房公积金一次用于支付房租。租住公租房的,按照实际房租支出全额提取;租住商品住房的,按当地市场租金水平和租住住房面积确定租房提取额度。宜昌市、襄阳市、十堰市等人口净流入城市作为省级住房租赁试点城市,要扶持一批规模化住房租赁企业、落地一批租赁住房项目、建成运行一个住房租赁交易服务平台、建立一项租赁监管服务制度。该文件有利于规范有序发展我省住房租赁市场,促进房地产市场健康平稳发展。

    64日,湖北省住建厅《转发<住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的通知(鄂建办〔2018194号)要求全省各地进一步科学调控房地产市场供给,合理引导住房需求,加强房价地价联动,防范化解市场风险,并尽快编制2018年至2022年住房发展规划,经备案后向社会公布实施;各地要综合研判商品房销售量价、库存消化周期、供地规模、房地产贷款比重及房货价值比等,提高市场风险预警预判能力,进一步稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

    (二)土地市场的影响

    201835-2018523日,黄石市城区通过招拍挂方式仅成交1宗工业用地,经营性用地成交规模在2017年底至20181季度井喷之后,供应规模明显下降,供地节奏放缓。

    (三)房地产市场的影响

    依据安居客统计的黄石市新房市场数据,黄石市城区新房市场销售均价变化明显,主要是4-5月几个高端楼盘销售(中冶黄石公园、鄂旅投正信花园、碧桂园壹方公馆、滨江国际),拉高了新房销售均价。二手房市场由20183月的6521/平方米上升至201856948/平方米,上涨幅度达6.5%。黄石市多个热门小区如天行御景庄园天虹小区小城故事、天方百花园、中央美地等4-5月销售均价涨幅均在4%以上。总体来看,2季度黄石市商品房销售均价保持小幅上涨态势。依据黄石市房管局公布的数据,20181-5月份,市城区存量住宅共成交3562套,同比上涨99.4%;成交面积350795㎡,同比上涨104%。成交规模大幅上升。

    三、未来趋势判断

    2018年上半年政策环境趋紧,长效机制建设稳步推进,商品房销售增速将趋缓。三四线市场受棚改货币化安置比例下行调整影响,市场有效需求将有所下降,销售规模将有所回落。预期2018年下半年新型城镇化建设和“乡村振兴”战略深入实施,黄石市市场预期平稳乐观,土地市场地价也将保持稳定。