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2018年黄石市4季度地价动态监测分析报告

来源:利用科    时间:2019-01-23

一、城市地价水平

(一)整体地价水平

2018年第4季度黄石市地价保持小幅上涨态势,4季度黄石市综合地价水平值为2349元/平方米,其中商业用地地价水平值为4154元/平方米,环比上涨1.19%;住宅用地为2817元/平方米,环比小幅上涨1.81%。工业295元/平方米,地价保持不变。商业、住宅、工业地价水平呈梯状排列,依然是商业地价最高,工业地价最低。详见表1、图1。

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(二)不同用途地价水平

与去年同期相比,黄石市地价综合增长率为7.06%,地价总体水平同比涨幅基本持平,其中商业用地增幅为207元/平方米,同比增长为5.24%;居住用地增幅为215元/平方米,增长率为8.26%;工业用地同比上涨0.34%。在商业、住宅、工业三类用地中,住宅用地地价增长率最大,商业用地次之,工业用地最小。如表2、图2所示。

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二、地价影响因素分析

(一)宏观政策的影响

1.国务院:因地制宜完善棚改货币化安置政策

国务院总理李克强10月8日主持召开国务院常务会议,部署推进棚户区改造工作,进一步改善住房困难群众居住条件。会议指出,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和进行其他违法违规行为。

本轮房地产调控已历时近两年,重点目标锁定在一线城市和重点二线城市,而三四线城市房地产市场则持续处于价升量增的高位运行状态,其中棚改货币化安置比例不断上升是主要的推动力量。本次政策调整将在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用,未来三四线土地市场趋于降温,黄石市土地市场则仍将保持平稳运行。

2、住建部:保持调控政策连续性稳定性,遏制投机炒房

10月28日,住房和城乡建设部发布了《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》,要求坚决落实“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,加大分类调控、精准施策力度,加快推进住房制度建设。住房和城乡建设部表示,加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。包括推进形成租购并举的住房制度;保持调控政策连续性稳定性,落实地方主体责任;坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制投机炒房,促进房地产市场平稳运行。

(二)房地产市场的影响

2018年的黄石房地产市场[1],以政策为指导。从降准降息到“330”新政,从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”,都体现了政府对房地产市场的重视。在这里的大背景下,黄石楼市延续了稳定表现,不论是供应情况、还是交易情况,乃至库存情况较往年都有巨大改善。土地供应方面,2018年黄石市城区房地产开发用地供应9宗,总面积54.24公顷,同比减少31.02%;其中住宅用地供应7宗,总面积43.81公顷,同比减少31.92%。商品房销售方面,新建商品房销售12448套,销售面积144.93万平方米,环比增长-0.45%,同比增长0.45%;其中,新建商品住房销售11695套,销售面积138.84万平方米,环比增长-5.17%,同比增长-5.17%。存量房成交7965套,成交面积80.93万平方米,环比增长11.5%,同比增长11.5%;其中,存量住房成交7839套,成交面积78.98万平方米,环比增长38.17%,同比增长38.17%。

三、未来趋势判断

(一)房地产长效机制稳步推进,经营性用地地价保持平稳。

2018年政策环境趋紧,长效机制建设稳步推进,棚改建设基础设施日趋完善,货币化安置力度加大。同时国家大力推进住房租赁资产证券化,有利于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率。

住房租赁市场进一步发展完善。国家及地方宏观调控政策的进一步加强,商品房住房需求减弱。同时就土地供应而言,住房供地增长缓慢。黄石市房地产市场处于一个供需平衡的阶段。黄石市房地产市场的土地供需平衡有助于房地产长效机制的稳步推进,进一步促进黄石市房地产市场经营性用地地价保持平稳。

(二)工业结构调整、转型升级进程进一步深化

黄石市历来就是一个工业大市,尤其是重工业发展迅猛。近年来黄石市推动新旧动能转换,加速工业结构调整,2018年中国(黄石)工业互联网创新发展大会举办,转型升级进程进一步深化。工业互联网是工业化与信息化的深度融合,开辟了工业转型升级的新路径。近年来,黄石始终把发展工业互联网、智能制造作为推进产业转型升级、推动经济高质量发展的战略举措,以工业化与信息化融合发展为主方向,以工业技改为主抓手,大力推进‘三链融合’,把创新链植入产业链、提升价值链。总体而言2018黄石市工业经济稳中向好态势明显,工业发展全面开花,多个重大项目纷纷落地。黄石市新增经营性土地供应大多集中在工业领域,受政策扶持和工业企业转型升级的影响工业地价未来处于一个平稳阶段。